如何在德國做個好房客？

（德國之聲中文網）兒子在德國差不多一年了。這幾天預科結業考試結束，馬上就要讀大學了，正計劃著從預科學校提供的宿舍裡搬出來。結果卻收到一個預科學校管理方的郵件，說：你們在搬出去之前要先交500歐元的押金，等搬空之後檢查合格才會退還給大家。

這個郵件似乎在兒子的同學群裡炸開了鍋。不少同學紛紛表示詫異：怎麼？都快搬走了才要我們交押金，我們不交趕快閃。我很奇怪問為什麼？兒子告訴我，因為沒有交押金，入住的時候也沒有仔細檢查室內設備好不好用，現在也說不清楚到底是自己用壞了的，還是當初就是壞的，這押金交上去，十有八九是拿不回來了！

我有點兒不以為然。我回國十年了，這十年在國內換了身份，不再當租客，卻當起了包租公。作為房東，我最討厭的就是不負責任的租客。最早我把房子租給三個剛剛畢業的大學生，滿以為大學生素質高。結果呢？退租的時候我開門一看，以為自己進了垃圾場。地上一堆堆的全是丟棄的廢物沒有清理，油煙機煤氣灶上油膩厚厚地積了一層。沒想到租房子的小帥哥還向我抱怨：這個油煙機不會轉了！是的啊，你從來不清理這麼厚的油層，它怎麼轉的動呢？幸好我不像德國的預科大學那麼遲鈍，早就叫他們交了押金在我手裡。於是我不慌不忙地說：這樣子我是不能全部退還押金的，除非你們打掃乾淨，如果不打掃我扣300元清潔費。我故意把清潔費說得高高的，實際上他們自己哪怕不肯幹，雇個鐘點工幹一天也要不了300元啊！我滿以為在我的價格槓桿調節下，小夥子會乖乖滴開始大掃除。沒想到負責和我結算的那傢伙一聽，想都沒想就說：好吧，房東你扣300好了，反正三個人均攤這個成本，我只要出100。我聽的差點兒眼鏡片都掉下來！這傢伙活生生地給我這個經濟學海歸老師上了一堂生動的博弈論課啊！！

三個和尚沒水吃，是因為大家都想搭便車，不願意自己單獨付出努力而大家均分好處。三個合租的大學生也沒有人願意打掃衞生，因為自己努力了，獲得的300元回報需要大家均分。那麼為什麼他們就不能在合租長達一年的時間內，設計出一個內部的合作機制，誰不打掃就懲罰誰呢？我知道，大學生宿舍衞生一直是一個中國大學管理方非常重視的問題，我們學校每年都要花大力氣檢查寢室衞生，甚至於把檢查結果和考評獎學金掛起鉤來。但是為什麼這樣嚴格培養出來的大學生，一旦走出校門，還是不能處理好這麼小（三個人）的社會協作呢？難道大學輔導員就像是擺脫不掉的奶嘴嗎？

最近有教授在大學畢業典禮上大講自由是責任，結果帖子被刪除了。自由是基於法治的，法治是基於契約精神的，契約是需要大家投入時間精力，也需要通過掌握基本的博弈論原理去構建的一個公共物品，並不是沒有成本的天外來物。如果我有機會給畢業生做演講，我寧願老老實實教大家學會訂立一個好合同，既用於和房東談判，也用於和合租者共存，維護自己的利益。十年來，我自己一點點改善我的租賃合同，慢慢地，中介看到我這個房東，都不再出示他們的標準化合同了，因為他們覺得，我寫的比他們老闆給的，好多了！

昨天，有個家長飛到德國，實地探訪了他們的學生宿舍。不出所料，這個媽媽在微信群裡說：我算是理解學校為啥要收這個押金了，我為他們打掃了一整天，手都洗掉了一層皮！我兒子和他們的同學們，是不是應該好好想一想：如果交上去的押金被校方扣掉，是因為學校不近人情貪得無厭呢？還是因為自己在這麼長的時間內，都不能建立起一個良好的合作機制？或者是因為自己和自己的室友實際上在破壞著可能建立起來的公共衞生打掃機制，從而造成了大家的損失？如果我們這一次不賠償人家的損失儌倖逃脫，是會讓預科學校對未來的中國學生更加尊重而善待呢，還是慢慢向我這樣的房東學習，帶著有色眼鏡審視每一位潛在的租客，並且把租賃條例訂立地嚴格不近人情？甚至於最後索性不再提供宿舍？？

本文作者沈凌， 德國波昂大學經濟學博士

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