Нерухомість у ФРН: ціни вже не падають, попит почав зростати

Короткий варіант новітньої історії німецького ринку житлової нерухомості має такий вигляд: після спаду на тлі світової фінансово-економічної кризи 2009 року в Німеччині розпочалося бурхливе зростання цін на квартири й будинки, цей бум тривав понад десять років, до того ж, під час пандемії коронавірусної хвороби COVID-19 підйом ще більше прискорився, проте 2022 року ціни різко пішли донизу. І ось зараз, восени 2024 року, період швидкого здешевлення житла закінчується або вже закінчився, і на ринку знову пожвавлюється попит, оскільки деякі потенційні покупці побоюються втратити вигідний момент.

Ключова причина описаної динаміки - зміни базової ставки Європейського центрального банку (ЄЦБ), від якої, зрештою, залежить вартість іпотечних кредитів. Щоправда, в Німеччині основним орієнтиром для комерційних банків під час встановлення відсотків за іпотекою традиційно є прибутковість десятирічних держоблігацій Німеччини. Але вона, своєю чергою, теж значною мірою залежить від ставок ЄЦБ.

Як іпотека в Німеччині подорожчала від 1% до 4%

Півтора десятиліття тому ЄЦБ в умовах боргової кризи в Єврозоні, що настала на тлі світової кризи 2009 року, став проводити політику спочатку дешевих, а потім наддешевих грошей: з весни 2016 до літа 2022 ставка була нульовою, тож чимало людей могло отримати стандартну в Німеччині іпотеку терміном на десять років приблизно під один відсоток річних.

Настільки безпрецедентно вигідні кредити підхльоснули попит, який ще більше зріс у період боротьби з COVID-19, коли через тривалі локдауни та широке поширення віддаленої роботи в очах багатьох жителів Німеччини значно зросла цінність власного житла. На той час експерти вже не раз попереджали про небезпеку виникнення "мильних бульбашок", щонайменше, на ринках найбільших міст.

Втім, починаючи з середини 2022 року нерухомість почала швидко дешевшати (бульбашки лопнули?). Це було пов'язано з потужним сплеском інфляції, спричиненим енергетичною кризою, що спалахнула в Євросоюзі на тлі повномасштабного російського вторгнення в Україну. Точніше кажучи: це було пов'язано з тим, що для приборкання інфляції ЄЦБ довелося рішуче підвищувати свою ключову ставку, яка у вересні 2023 року досягла піку в 4,5 відсотка.

Як наслідок вартість іпотечних кредитів виросла до більш ніж чотирьох відсотків. Це аж ніяк не назвеш небувалим рівнем - ринок житла ФРН бачив у минулі десятиліття і вищі відсотки за кредитами. Однак для жителів Німеччини, розбещених цілим десятиліттям безпрецедентно низьких кредитних ставок, це означало подорожчання іпотеки в чотири рази, що на деякий час психологічно буквально паралізувало багатьох потенційних покупців.

Водночас багато продавців, які звикли за те саме десятиліття до неухильного зростання цін, на тлі їхнього вельми значного падіння не захотіли поступатися своїми об'єктами істотно дешевше, і стали вичікувати. Тож за останні два роки на найбільшому в ЄС ринку житлової нерухомості впали і ціни, і попит, і пропозиція, і, зрештою, кількість укладених угод. Але тепер з'являється дедалі більше ознак пожвавлення попиту і не тільки стабілізації, але навіть зростання цін.

Наскільки подешевшала німецька нерухомість?

Почнемо з офіційної статистики. Федеральне статистичне відомство ФРН (Destatis) повідомило 20 вересня, що у 2-му кварталі 2024 року середні по країні ціни на житлову нерухомість у річному вираженні знову впали: на 2,6 відсотка порівняно з другим кварталом 2023 року. Утім, порівняно з першим кварталом 2024 року вони вперше за два роки зросли: на 1,3 відсотка. Таким чином, уже навесні та на початку літа на німецькому ринку житла намітилася зміна тренду.

Так, у семи найбільших містах Німеччини - Берліні, Гамбурзі, Мюнхені, Кельні, Франкфурті-на-Майні, Штутгарті та Дюссельдорфі - квартири подорожчали, порівняно з першими трьома місяцями року, на 1,6 відсотка, а будинки на одну або дві сім'ї - на 2,3 відсотка, зазначає Destatis. Там наголошують, що ціни водночас були все ще нижчими, ніж у 2-му кварталі минулого року, і вже тим паче порівняно з піковими показниками кінця 2021 - початку 2022 років.

Що не дивно: за даними Інституту світової економіки в Кілі (IfW), в одному тільки 2023 році обвал цін на ринку житлової нерухомості ФРН виявився найсильнішим за весь час відповідних систематичних спостережень, що почалися 60 років тому. Якщо брати два останні роки, то індекс GREIX (German Real Estate Index), який підраховує цей інститут разом із партнерами і який відображає ціни на житло у 20 ключових містах і регіонах на заході та сході Німеччини, знизився більш ніж на 14 відсотків.

При цьому в Штутгарті житлова нерухомість подешевшала більш ніж на 20 відсотків, у Мюнхені - приблизно на 20 відсотків. Тут слід зазначити, що в Німеччині найдорожче житло - зовсім не в столиці країни, а в столиці Баварії, тож коли експерти обговорювали можливі "мильні бульбашки", то насамперед вказували саме на Мюнхен. Тому сильне зниження цін виглядає тут цілком закономірним, але зовсім не означає, що в цьому місті-мільйоннику квартири стали тепер особливо дешевими.

Що ж стосується трьох інших німецьких міст-мільйонників, то в Берліні ціни, згідно з індексом GREIX, знизилися за два роки приблизно на 10 відсотків, у Кельні дещо більше, у Гамбурзі - на 15 відсотків.     

Скільки коштують зараз квадратні метри у ФРН? 

На сайті компанії Schwäbisch Hall, що надає послуги з фінансування купівлі житла, розміщено графік, який наочно ілюструє динаміку розвитку ринку за останні півтора десятиліття.

Для прикладу взято квартиру в багатоквартирному будинку 1985 року побудови з 83 квадратними метрами житлової площі. У січні 2010 року такий об'єкт коштував у середньому по Німеччині 132 тисячі євро, до березня 2022 року його ціна зросла приблизно у два з половиною рази і досягла 320 599 євро, до серпня 2024 року вона знизилася до 275 729 євро. Це якраз зниження приблизно на 14 відсотків.

Поруч - інший приклад із вторинного ринку: індивідуальний будинок 1983 року побудови площею 120 квадратних метрів з ділянкою 425 квадратних метрів. На початку 2010 року його можна було купити за 164 500 євро, десятиліття потому ціна злетіла в середньому до 418 487 євро, тепер вона впала до 357 093 євро. Це, знову-таки, зниження в межах 15 відсотків.

Схоже, що чекати подальшого здешевлення вже безглуздо. У всякому разі, Ґеза Крокфорд (Gesa Crockford), виконавча директорка провідного німецького сайту з нерухомості ImmoScout24, стверджує: "На ринку усвідомили, що зараз - слушна нагода для купівлі, перед тим, як ціни, очевидно, знову істотно зростуть".

В опублікованому 1 жовтня повідомленні для преси ImmoScout24 навів такі приклади середніх цін пропозиції в 3-му кварталі 2024 року, що закінчився.

Загалом по Німеччині за квартири (3 кімнати, 80 квадратних метрів) на вторинному ринку просили в середньому 2500 євро за квадратний метр, у новобудовах - 4016 євро. У Берліні, відповідно, 4634 євро і 6487 євро, у Мюнхені - 8498 євро і 11169 євро, а в східнонімецькому Лейпцигу - 2825 євро і 4981 євро.

За індивідуальні будинки (140 квадратних метрів і 600 квадратних метрів ділянка) загалом по Німеччині просили 2740 євро на вторинному і 3780 євро на первинному ринку. У Берліні, відповідно, 4822 євро і 6042 євро, у Мюнхені - 8406 євро і 10382 євро, а в Лейпцигу - 3696 євро і 4486 євро. Як бачимо, у цих трьох містах квадратний метр у нових будинках коштував менше, ніж у нових квартирах, але для всієї країни це скоріше нетипова ситуація. 

Зниження ставки ЄЦБ відразу пожвавило попит

Так ось, "у вересні попит помітно зріс", підкреслила Ґеза Крокфорд у повідомленні для преси від 1 жовтня. Лише за місяць, наголошується в ньому, кількість запитів з боку потенційних покупців до продавців збільшилася на сайті на дев'ять відсотків і досягла в найбільших містах країни і в їхніх передмістях найвищого рівня в нинішньому році. Порівняно з вереснем минулого року, кількість таких запитів зросла на 28 відсотків у великих містах, на 26 відсотків в інших містах і на 21 відсотків у сільській місцевості.

Керівниця порталу ImmoScout24 пояснила вересневий сплеск інтересу з боку покупців новим зниженням базової ставки ЄЦБ. Адже він ще на початку червня відреагував на швидке уповільнення інфляції в Єврозоні та дав старт процесу зниження базової ставки. А в середині вересня ЄЦБ знову опустив ставку, причому більш значно, ніж багато хто очікував.

Після цього експерти виходили з того, що наступний крок відбудеться в грудні, проте вересневі дані щодо інфляції виявилися настільки сприятливими, що тепер на ринку чекають додаткового зниження ставки на засіданні керівництва ЄЦБ 17 жовтня.

Адже 1 жовтня європейське статистичне відомство Eurostat повідомило, що, згідно з попередніми оцінками, темпи інфляції в Єврозоні знизилися у вересні до 1,8 відсотка річних (після 2,2 відсотка у серпні та 2,6 відсотка в липні). А німецьке відомство Destatis 11 жовтня підтвердило свій початковий прогноз, згідно з яким у Німеччині, яка особливо сильно постраждала від зростання цін на енергоносії, інфляція сповільнилася до 1,6 відсотка.

Це означає, що темпи інфляції в зоні дії валюти євро не тільки повернулися до норми, а й виявилися вже навіть дещо нижчими від бажаного рівня, оскільки ЄЦБ, як і інші західні центробанки, вважає оптимальною для здорового розвитку економіки річну інфляцію в два відсотки. Тож дорога для подальшого швидкого пом'якшення грошово-кредитної політики в Єврозоні, схоже, відкрита.

Іпотечні кредити досягли річного мінімуму

У будь-якому разі відсоткові ставки за іпотечними кредитами досягли в Німеччині мінімального рівня за цей рік, повідомила 15 жовтня економічна газета Handelsblatt, винісши цю новину в заголовок статті. Видання послалося на дані фінансової консалтингової компанії FMH Finanzberatung, що відстежує пропозиції 55 комерційних банків. У середньому вони пропонують зараз десятирічну іпотеку за 3,3 відсотка річних, при цьому найкращі пропозиції становлять приблизно 2,9 відсотка, а найменш вигідні - 4,2 відсотка.

Газета посилається на опитування, яке компанія Interhyp, що надає посередницькі послуги на ринку іпотечного кредитування, провела серед банкірів, які працюють на німецькому ринку нерухомості. Приблизно половина з них виходить з того, що відсоткові ставки за іпотекою коливатимуться в осяжному майбутньому в діапазоні 3,0-3,5 відсотка. Інша половина очікує дещо вищого рівня: 3,5-4,0 відсотка.

Отже, потенційні покупці житлової нерухомості в Німеччині стоять зараз перед питанням: чи варто чекати подальшого зниження відсотків за іпотекою? Це допоможе заощадити значні суми на фінансуванні угоди, однак за час очікування цілком можуть знову зрости ціни на квартири та будинки, що впали за останні два роки. Або, може, поспішити з покупкою?

Спрогнозувати, яка стратегія виявиться, зрештою, виграшною, вкрай важко. Однак на користь відновлення зростання цін на житлову нерухомість у Німеччині свідчать такі факти, як істотне відставання темпів будівництва нового житла від наявних потреб і триваюче істотне зростання орендної плати. Це може підштовхнути частину квартиронаймачів, а у ФРН понад 40 відсотків родин користуються орендованою площею, до рішення все-таки придбати власне житло, щоб надалі не віддавати вагому частину своїх доходів орендодавцю, а бодай пускати ці чималі гроші на погашення іпотечного кредиту.