Yabancı komşu açılımı

Türkiye’de gayrimenkul ve inşaat sektörü, son dönemde hem bireysel hem de kurumsal yatırımcıların en çok ilgi duydukları sektörlerden biri. Hazırlıkları büyük ölçüde tamamlanan ve yabancılara mülk satışını hızlandıracak mütekabiliyet (karşılıklılık) yasası, sektörün son dönemdeki önemli gündem maddelerinden biri. Çevre ve Şehircilik Bakanı Erdoğan Bayraktar ve Ekonomi Bakanı Zafer Çağlayan’ın bir süre önce yabancıya satış yasasının 2012’nin başında hayata geçeceği açıklamasının ardından, yasa Bakanlar Kurulu'nda imzaya açıldı.

Tasarının Meclis'te aynen kabul edilmesi durumunda, uluslararası şirketler doğrudan taşınmaz sahibi olabilecek, imarsız yerlere de satış izni verilecek. Özel güvenlik bölgelerindeki taşınmazların devri için ise komisyonlar kurulacak. Yasaya göre, karşılıklılık koşulunun aranmayacağı ülkeleri Bakanlar Kurulu belirleyecek. Mevcut uygulamaya göre konut ve işyeri satın alabilen yabancılar ve uluslararası şirketler artık arazi de satın alabilecek. Yeni yasa ile yabancılara getirilen 2,5 hektarlık sınırlama 30 hektara yükseltilirken, Bakanlar Kurulu’na bu rakamı 60 hektara kadar çıkarma yetkisi veriliyor.

Türkiye, 62 ülkeyle karşılıklılık ilkesinin uygularken, karşılıklılık bulunmayanların sayısı ise 47. 29 ülke vatandaşı ise İçişleri Bakanlığı’nın izniyle taşınmaz edinebiliyor. Türkiye'den 100 binin üzerinde yabancı taşınmaz edinirken, en fazla taşınmaz edinen üç ülke sırasıyla Almanya, İngiltere ve Yunanistan oldu. Türkiye'de mülk alan yabancıların büyük çoğunluğu ise Alanya’yı tercih ediyor. 113 bin 77 taşınmazı bulunan yabancıların diğer adresleri ise Didim ve Fethiye.

Yakından takip ediliyor

Gayrimenkul piyasasının öne çıkan konut üreticileri de yasa çıkmadan yabancıya satış konusunda yurtdışında ofis açma ya da potansiyel ülkelerde yerel ortaklar bulma çalışmalarına başlarken, yabancı gayrimenkul şirketleri de Türkiye piyasasını yakından takip etmeyi sürdürüyor. Konut üreticileri de, sektör gözlemcileri de hem bireysel, hem de kurumsal yönden yabancı talebinin arttığına işaret ediyor.

İnanlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Serdar İnan, Türkiye’nin yabancı sermaye girişine ihtiyacı bakımından mütekabiliyet yasasını, “Türkiye’nin en önemli yasası” olarak tanımlayarak, böylece yıllık 30-50 milyar dolarlık bir yabancı sermaye girişinin sağlanabileceğini vurguluyor. İspanya’nın yalnızca Araplara yılda 400 milyar euroluk gayrimenkul satışı yaptığını ifade eden İnan, bu sayede Türkiye’nin önemli bir sorunu olan ihracatın ithalatı karşılayamamasının önüne geçilebileceğini belirtiyor.

Yılda 30-50 milyar dolar

İnan, 400 çeşit alt sektörün, 40 çeşit de meslek grubunun çalıştığı stratejik bir sektör olduğunu belirttiği inşaat sektöründe yabancıların arsadan ziyade mülkiyeti, imar izinleri alınmış gayrimenkullere yöneldiğinin, bunun için hem tapu kanununda, hem de imar kanununda birtakım düzenlemeler yapılması gerektiğinin altını çiziyor. İnan, bu yasa ile bir yıl içinde 50 milyar doların Türkiye’ye girmesini bekliyor.

Özyurtlar İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Tamer Özyurt, inşaat maliyetlerinde yüzde 40’lara varan artışların olduğu 2011 sonrası bu yasanın beklendiğini doğruluyor. Geçen yıl fiyat artışlarını fiyatlara yansıtmayan firmaların bu yıl konut fiyatlarını da yükseltmesi muhtemel görünüyor. İstanbul’da azalan arazi nedeniyle arazi maliyetlerinin de yükseldiği düşünüldüğünde, 2012’de İstanbul’da konut fiyatlarında gözle görünür bir artış bekleniyor.

Özyurt, özellikle Kuzey Afrika ülkeleri ile Suriye'den önemli miktarda bireysel, Avrupa’dan ise kurumsal, şirket bazında talep geldiği bilgisini veriyor. Özyurt, yasayla ilgili olarak, “Büyük montanlı arazilerde sınırlama getirilecektir, ama konutlarda sektörün önü açılacaktır” diyor.

Ralli bekleniyor

Konut üreticileri, imarsız arsa satışının olmaması, kat mülkiyeti oluşmuş yerlerin satılması gerektiğine işaret ediyorlar. Ayrıca yasanın çıkmasıyla birlikte Ortadoğu, Kuzey Afrika, Rusya ve Balkan ülkeleri gibi potansiyel barındıran ülkelere odaklanacaklarını belirten üreticiler, 2013’ten itibaren yabancılara satışta sektörün ralli yapması beklentisi içindeler. İnan, "Arzın yeterli düzeye çıkmasıyla bugünkünün 10-20 katı talep görebiliriz" diyor.

İlginin bu kadar yüksek olması beklentisinin arkasında Kuzey Afrika ülkelerindeki Arap Baharı’ndan kaynaklanan istikrar beklentisinin düşük olması, Avrupa’da beklenen durgunluk ve Arap yatırımcıların başarısız yatırımları ve Orta Asya’daki Türki Cumhuriyetlerden de durgunluk içindeki Dubai’ye giden paranın alternatif kanallar araması yatıyor. Bu anlamda hem Avrupa, hem Ortadoğu, hem de Orta Asya kaynaklı yatırımlar için adresin Türkiye olması bekleniyor. Yabancı yatırımcılar, özellikle gelecekte prim yapacak bölgelere yöneliyorlar.

İlgi artıyor

Türkiye’de 2002-2010 yılları arasında 85 bin 676 yabancı, konut ve arsa satın aldı. Türkiye’de gayrimenkul edinenler arasında İngilizler başı çekerken, onları Almanlar, İrlandalılar ve Danimarkalılar izledi. Yabancılar yazlıklardan sonra rezidanslara da ilgi göstermeye başladılar. İstanbul’un küresel bir ticaret ve kültür merkezi olması nedeniyle özellikle petrol zengini Asya ve Orta Asya ülkeleri ile birçok Rus iş adamı İstanbul’a yerleşmek istiyor.

Emlak uzmanları bugüne dek yabancıya yapılan satışların 2008 öncesinde yapıldığını, daha sonra ise yabancılara emlak satışının durma noktasına geldiğini söylüyor. Rakamlar da emlakçıları doğrular nitelikte. 2006-2008 döneminde yabancıya yılda ortalama 3 milyar dolarlık gayrimenkul satışı yapılırken, küresel kriz ve yasal zorluklar nedeniyle bu rakam 2009’da 1,8 milyar dolara düştü. 2010 yılında 2,5 milyar dolara çıkan bu rakamı mütekabiliyet yasasıyla birkaç misli artması bekleniyor.

Mütekabiliyet yasası sayesinde yabancı yatırımcıların Türkiye’den mülk satın almasının kolaylaşacağını ifade eden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği (GYODER) Başkanı Işık Gökkaya’ya göre mütekabiliyet yasası çıktıktan sonra gayrimenkul sektörüne rahatlıkla 5 milyar dolarlık sermaye girişi olacak. Mütekabiliyet yasasının hukuksal yapısının çok iyi hazırlanması gerektiğini vurgulayan Gökkaya, daha önceki yasaların anayasa mahkemelerince iptal edildiğini hatırlattı. İspanya'da, Fransa'da benzer yasaların olduğunu belirten ve bu yasadan korkulmaması gerektiğini ifade eden Gökkaya, stratejik noktalardaki tedbirler alındıktan sonra gayrimenkul sektörünün canlanacağını vurguluyor. Gökkaya, mütekabiliyet yasasının çıkmasının, gayrimenkul sektörünün büyümesine ve genel ekonomiye katkı sağlayacağını ifade ediyor.

Dönüşüm süreci

Talebin de arzın da artacağı konusunda neredeyse tüm piyasa oyuncuları ve gözlemciler hemfikir. Peki tarihinde görülmemiş bir hızla değişen İstanbul’un şehircilik anlamında akıbeti ne olacak? Kamu ve özel sektöre özellikle kentsel dönüşüm konularında danışmanlık hizmeti veren şehir planlamacısı Faruk Göksu, şu anda piyasada arz edilen çok sayıdaki konut projesinin satışında yaşanan durgunluğun, bu yasal düzenlemeyle ortadan kalkacağını belirterek, farklı bir noktaya dikkat çekiyor:

“Bu yasa talebi artıracak ve özellikle büyük şehirleri, İstanbul, Antalya gibi, birtakım kentleri yeniden hareketlendirecek. Bu durum da dönüşüm projelerinin hızlandırılmasını, imar planlarının değişikliğini getirecek. Bunun da olumsuz yönleri olabilir. Kapasitesini doldurmuş kentler açısından sorun yaratabilir. İstanbul bir dönüşüm sürecine girdi. Bir yandan gayrimenkul piyasasının hareketlenmesi açısından yapısal değişikliklere katkı sağlanırken, bir yandan da riskli yapıların dönüşümüne yönelik negatif etkileri de olabilir”

Hangi İstanbul?

İstanbul’u “mucize kent, simge şehir” olarak tanımlayan İstanbul Metropoliten Planlama ve Kentsel Tasarım Merkezi’nin eski koordinatörü mimar Prof. Dr. Hüseyin Kaptan ise kültürel ve doğal değerler açısından yaklaşıyor. “Kendi halimizle baş edemiyoruz, bir de yabancılar gelirse ne olur bilemiyorum” diyen Kaptan, “20-30 milyonluk bir şehre dönüşmeden önce İstanbul’un iki önemli açıdan, ekolojik ve kültürel hassasiyetler açısından değerlendirilmesi gerekir. Bu enerji yaratılsın, gelsin, ama daha planlı, daha estetik, İstanbul’un tabiatı ve kültürel güzelliklerini koruyarak organize edilsin" ifadelerinde bulunuyor.

Tartışma yaratan üçüncü köprü konusunda ise geçen hafta ilk ihale yapıldı. Teklif veren firma çıkmadığından ihale ertelendi. Kaptan, ikinci köprünün güzergahı üzerinde 8 milyon kanunsuz nüfus yerleştiğine dikkat çekerken, “Kamuoyunda bilinç yok. İstanbul Türkiye’nin yerleşim yeriydi, şimdi dünya sermayesinin yerleşik yeri” diyor.

© Deutsche Welle Türkçe

Haber: Kıvanç Özvardar Gülaslan / İstanbul

Editör: Ercan Coşkun