Таджикистан: рынок недвижимости замер

Рынок недвижимости в Таджикистане замер. Спрос на квадратные метры падает. Застройщики задаются вопросом, когда же восстановится прежняя покупательская активность населения. Аналитики полагают, что в ближайшие полгода какого-либо оживления ждать не следует. И это - несмотря на то, что цены на квартиры заметно снизились. "В центре Душанбе три года назад стоимость квадратного метра жилплощади достигала 1300-1400 долларов. Сегодня она опустилась до 630 долларов", - рассказал DW главный архитектор Душанбе Кудратулло Файзуллаев.

По его словам, наиболее доступное жилье сейчас - на окраинах таджикской столицы. Если раньше там за каждый квадратный метр застройщики просили порядка 800 долларов, то сейчас готовы уступить за 500-600 долларов. "Владельцы объектов вынуждены идти на скидки. Борьба идет за покупателя", - пояснил Файзуллаев.

Кто покупает?

Первичный рынок жилья в Таджикистане определяется сегодня по-разному. Если говорить о Душанбе, то здесь доля объектов, которые строит государство, менее одного процента. Подавляющую часть зданий сооружают местные частные инвесторы. "Где-то они воздвигают дома путем вложения собственных средств, а бывает, и за счет долевого участия собственников жилья", - объяснил Кудратулло Файзуллаев.

Тем временем контингент покупателей в Душанбе в последние полгода заметно сузился. Об этом DW рассказали в одном из агентств по продаже недвижимости. Здесь посетовали на то, что сегодня жильем интересуются в основном предприниматели. "Прежде заходили еще и родственники трудовых мигрантов, работающих в России. Сейчас их почти нет", - рассказала сотрудница офиса Шахноза.

Она предположила, что семьи мигрантов ищут предложения о продаже жилья на вторичном рынке. Ведь квартиры в новостройках требуют еще проведения отделочных работ. "А это дополнительные траты в пределах 7-10 тысяч долларов США", - отметила девушка.

"Пузырь сдулся" вовремя

По мнению аналитиков, рынок недвижимости в Душанбе был типичным примером "рыночного пузыря". Цены на квадратные метры с середины нулевых годов росли намного быстрее инфляции. Этот процесс был вызван увеличением денежных переводов трудовых мигрантов, а также демографическим бумом.

Процесс стремительного удорожания привлекал желающих заработать на этом спекулятивном рынке. Обеспеченные люди, а это в основном чиновники и бизнесмены, устремились сюда в надежде получить инвестиционный доход. "Выиграли те, кто успел продать квартиры до 2015 года. Они смогли зафиксировать свою "бумажную" прибыль. Но многие в итоге просто остались с тем, что инвестировали в начале пути", - отмечает независимый эксперт Бехруз Химо.

То, что "пузырь сдулся", эксперт называет положительным знаком. Химо убежден, что стране даже повезло - это случилось быстро, и процесс не был вызван ростом ипотечного кредитования. "Иначе Таджикистан получил бы серьезный банковский кризис и сломанные судьбы тысяч людей из-за долгов", - говорит экономист.

Будет ли оживление

Эксперты в области рынка недвижимости в Душанбе говорят, что покупательская активность населения восстановится, как только увеличится объем денежных переводов таджикских мигрантов из-за рубежа. "В 2015 году они сократились в три раза, составив чуть более миллиарда долларов. Поэтому определенные надежды связаны с оживлением экономики России, где трудится около 850 тысяч граждан Таджикистана", - говорит аналитик Шавкат Шарипов.

Другой эксперт, Бехруз Химо, считает цены на жилье, установившиеся во время кризиса, нормальными. Аналитик полагает, что они отражают реальную себестоимость и достаточный уровень прибыли, чтобы было выгодно инвестировать в строительство.

По мнению Химо, постепенно отрасль подстроится под новые реалии. "Фундаментальные факторы, а это недостаток предложения жилья и рост населения, никуда не делись, и они еще долго смогут стимулировать строительный сектор в Таджикистане", - говорит Химо. По его прогнозу, оживление спроса на жилье в Душанбе начнется осенью 2016 года: "К этому времени семьи мигрантов постепенно начнут выходить из режима экономии. Пока же они все непродовольственные покупки откладывают".

Учиться на чужих ошибках

Бехруз Химо указывает на несколько рисков для рынка недвижимости и кредитования. Один из основных - операции практически стопроцентно осуществляются в долларах.

"Нацбанку необходимо увеличить коэффициенты риска для валютных кредитов. Это вызовет рост процентных ставок валютных кредитов для населения, который превысит процентные ставки по кредитам в национальной валюте. В итоге банки не смогут выдавать физическим лицам и предприятиям кредиты в иностранной валюте, и соответственно население не будет подвергать себя валютному риску", - говорит Химо.

Он предлагает властям обратить внимание на печальный опыт других стран СНГ, где не сумели оценить риски. "Взгляните на отчаявшихся клиентов азербайджанских банков или российских "валютных" ипотечников. Это тысячи разрушенных семей. Надо учиться на чужих ошибках", - советует Химо.