Plafonarea chiriilor: O idee eșuată peste tot în lume

Există puține subiecte care apropie orașele de pe diferite continente și din diferite țări. Unul dintre acestea: prețurile la chirii. În aproape toate orașele mari, fie ele în SUA, Suedia sau Germania, oamenii se plâng de lipsa locuințelor și de creșterea prețurilor chiriilor. Același lucru se întâmplă la Berlin. Situație care i-a determinat pe deputații locali să recurgă la o măsură drastică. Chiriile vor fi înghețate timp de cinci ani și vor rămâne la nivelul unei date anume - 18 iunie 2019. Înainte de această dată fuseseră anunțate la Berlin din nou creșteri ale chiriilor. În plus, urmează să se impună o limită maximă a acestora. Măsura nu se aplică locuințelor sociale și clădirilor noi, în care s-a locuit prima dată după 2014. Astfel, Berlinul intervine masiv pe piața chiriilor. Prea mult, spun criticii, amenințând cu un proces. 

Diverse orașe din întreaga lume au urmat deja, mai mult sau mai puțin, calea aleasă și de Berlin, în lupta împotriva creșterii chiriilor. Aproape că nu există țară din lume care să nu fi încercat până acum să controleze evoluția prețurilor chiriilor.

Mai mult strică decât ajută

Rareori se întâmplă ca opinia economiștilor să fie la fel de unanimă ca în cazul controlului chiriilor: aceștia sunt de părere că o astfel de măsură aduce, pe termen lung, mai multe pagube decât beneficii. Institutul conservator ”Manhattan Institute for Policy Research” din SUA, de exemplu, dă un verdict devastator controlului chiriilor. Nu sunt adecvate pentru crearea de locuințe mai accesibile și nici o soluție pentru combaterea sărăciei, nedreptății și segregării în orașe, spun specialiștii. Mulți economiști văd o contradicție între plafonul prețului la chirii și logica pieței. Chiriile se stabilizează pentru o perioadă scurtă, dar în același timp, măsura descurajează investitorii. Drept urmare, piața de locuințe stagnează. Proprietarii nu-și mai permit să modernizeze apartamentele. De asemenea, se construiesc foarte puține locuințe noi, pentru că lipsesc investitorii. Pentru Marcus Cieleback, economist-șef la compania de investiții imobiliare Patrizia, a declarat, într-un interviu DW: ”Limitele de preț impuse la chirii vindecă simptomul creșterii chiriilor, dar cauza lipsei locuințelor nu este eliminată”. Totuși, alte studii subliniază că trebuie acordată atenție nu numai chestiunilor economice, ci și beneficiilor imediate pentru chiriași.

Două generații de control al prețurilor chiriilor

În ciuda reputației extrem de proaste a acestei măsuri în rândul economiștilor, guvernele continuă să recurgă la plafoane de preț pentru chirii. Orașele au la dispoziție o serie întreagă de instrumente, prin care pot controla prețurile chiriilor: limite de închiriere mai lejere, care conțin câteva portițe de scăpare pentru proprietari, sau reguli mult mai dure, care conferă statului putere. Un studiu, realizat de Institutul German de Cercetare Economică, face o diferență între instrumentele de susținere și cele restrictive pentru reglementarea pieței locuințelor. Controlul prețurilor chiriilor se încadrează în categoria măsurilor restrictive, în timp ce construcția de locuințe sociale constituie mai degrabă o măsură de susținere. 

În Europa și America de Nord s-au aplicat controale la prețurile pentru închiriere în special cu puțin timp înainte și în timpul celor două mari Războaie Mondiale ale secolului 20, când spațiul de locuit din orașe a devenit foarte limitat, determinând o creștere rapidă a chiriilor. Guvernele au reacționat riguros, înghețând chiriile, uneori chiar la nivelul de dinainte de război. Numai statul avea dreptul să mărească chiriile. Ca rezultat, proprietarii fie nu puteau, fie nu aveau niciun interes să își modernizeze apartamentele. Cartiere întregi, de exemplu în New York, au rămas în paragină. 

Mai târziu, în anii '70, a fost aplicată o a doua generație de controale pentru prețurile de închiriere, însă mult mai moderate. Legislativul nu a mai reglementat nivelul chiriilor în ansamblu, ci doar rata de creștere, respectiv cu cât putea crește o chirie. În mare parte, această valoare era legată de o altă variabilă de referință, cum ar fi indexul prețului de consum. A doua formă de control moderat al chiriilor este și în prezent în vigoare, în multe țări. Evoluția controalelor prețurilor la chirii se resimte și astăzi la New York. Aproximativ 22.000 de apartamente ale metropolei sunt supuse unor reglementări introduse pe parcursul primei generații de controale ale prețurilor de închiriere, acestea fiind denumite ”first generation rent control”. Semnificativ mai multe, aproximativ 966.000 de apartamente se încadrează în așa-numita ”rent stabilization” (”stabilizare de chirii”) din anii ’70. Așadar, chiriile acestor apartamente sunt mai degrabă stabilizate și nu controlate. 

Dar controlul chiriilor nu este în niciun caz o măsură a trecutului. În iunie, statul New York a decis să aplice o nouă plafonare, oricât de controversată ar fi aceasta, iar orașul elvețian Basel tocmai a lansat la rândul său o inițiativă de protecție a locuințelor. Așa că Berlinul nu este singur. Dar, ceea ce pare un triumf al unei politici stricte a prețurilor la chirii, este, în afară de Berlin și New York, mai degrabă opusul.

Liberalizare în loc de reglementare

Inițiativa de la Basel pentru protecția locuințelor a fost dezvoltată pentru ca orașul să se delimiteze de strictele reguli impuse, de exemplu, la Geneva. Geneva a reglementat puternic piața locuințelor, contribuind la creșterea chiriilor și stoparea investițiilor. Think-tank-ul ”Avenir Suisse” a ajuns la concluzia că politica strictă a prețurilor la închiriere îi favorizează pe cei care rămân pe perioade lungi într-o locuință. Cu alte cuvinte: ”Cine se mută dintr-o locuință în alta, la Geneva, pierde”. Așa că cei din Basel se tem de astfel de evoluții și caută o soluție benefică din punct de vedere economic, scrie publicația Basler Zeitung.

Creșterea chiriilor din cauza controlului acestora pare o contradicţie, dar același lucru s-a întâmplat în Stockholm, capitala Suediei. Problema apare atunci când există atât o piață a locuințelor reglementată, cât și una nereglementată. Suedia a fost mult timp una dintre țările cu cel mai mare control al prețurilor de închiriere. Fără succes, deoarece chiriile continuă să crească, iar spațiul de locuit devine tot mai restrâns. Rezultatul: în timp ce chiriile de pe piața nereglementată cresc, cererea de apartamente cu preț limitat la chirie este uriașă. În Suedia, cine dorește un astfel de apartament se poate înregistra pe o listă. Dar lista de așteptare a depășit deja 600.000 de potențiali clienți, iar în medie, se așteaptă unsprezece ani până la obţinerea unui astfel de apartament. La Stockholm situația este deosebit de gravă. 

Cei mai dezavantajați sunt familiile cu venituri mici și cei proaspăt mutați în oraș, pentru că nu pot aștepta ani de zile să primească un apartament și, în același timp, nu își pot permite nici să cumpere o locuință. În momentul de față, în Suedia înfloresc închirierile pe piața neagră, respectiv contractele ilegale de subînchiriere. Prin urmare, Organizația pentru Cooperare și Dezvoltare Economică (OCDE) a solicitat Suediei, în urma unui studiu, să relaxeze controalele chiriilor. Guvernul suedez a început deja dereglementarea.

O privire largă la nivel internațional arată că reglementarea chiriilor nu este un fenomen german și nici unul nou. Măsura vine și pleacă, uneori se intervine mai mult, alteori mai puțin pe piață. Este o măsură politică ce promite o soluție aparent acceptabilă social și care poate fi pusă în aplicare rapid la una dintre cele mai presante întrebări ale momentului: cum pot orașele proteja dreptul fundamental la spaţiu de locuit.

New York, Geneva, Suedia și multe alte exemple arată că o astfel de intervenție dură pe piața locuințelor funcționează rareori și necesită aproape întotdeauna o reajustare. Pentru economistul Cieleback, reglementarea prețurilor de închiriere ar trebui să meargă întotdeauna mână în mână cu măsuri care și creează spațiu de locuit. Cu toate acestea, specialistul nu cunoaște niciun exemplu în care această strategie să fi fost pusă în aplicare în mod consecvent.