Vademecum Europejczyka: Jak kupić w Niemczech dom

Już blisko pół tysiąca Polaków mieszka w przygranicznym powiecie Uecker Randow i liczba ta stale rośnie. Bliska odległość od Szczecina, czystość, spokój, dostęp do polskojęzycznych przedszkoli i szkół sprawia, że wiele młodych, polskich małżeństw osiedla się tuż za granicą z Polską.

Dla władz komunalnych miejscowości dotkniętych masową emigracją młodych w głąb Niemiec, to szansa na utrzymanie przedszkoli, szkół i nowe miejsca pracy. Coraz częściej Polacy inwestują tam tworząc firmy produkcyjne lub zakłady usługowe, jak np. zakład produkcyjny podzespołów dla Siemensa koło Loecknitz.

Na co uważać

Na rynku niemieckim trudno jest kupić nieruchomość bez pośrednictwa wyspecjalizowanego biura handlującego nieruchomościami. Oczywiście nie robią one tego za darmo. Średnie stawki biur to 3 do 6 % wartości transakcji, choć zdarzają się oferty wolne od prowizji. Cena wydaje się wygórowana, jednakże niemiecki pośrednik ma zdecydowanie więcej obowiązków i otacza klienta pełną opieką, do pomocy przy meldunku włącznie. Eksperci zalecają przestrzeganie kilka podstawowych zasad przy wyborze nieruchomości w Niemczech:

Każdą nieruchomość warto dokładnie obejrzeć. Niemcy nie robią problemów nawet z wielokrotnym oglądaniem budzących zainteresowanie domów.

Podczas oględzin warto sprawdzić takie informacje jak:

- dostęp do sieci kanalizacji,

- rodzaj ogrzewania (jest wiele domów, które dalej ogrzewa się piecami kaflowymi),

- obecność azbestu (usunięcie, utylizacja i wywóz jest kosztowny),

- czy dom nie jest wpisany do rejestru zabytków. Jeśli tak - każda zmiana wyglądu elewacji zewnętrznej, nawet wymiana okien czy budowa ganku, będzie wymagała uzyskania zgody konserwatora zabytków.

- rozkład pomieszczeń, zwłaszcza w starych domach, gdzie zazwyczaj większość ścian działowych jest nośna. Usuwanie lub przesuwanie takich ścian jest kosztowne i wymaga m.in. obliczeń konstruktora budowlanego,

- czy dom nie jest obciążony jakimiś zapisami, hipotekami itp.

- warto również starannie obejrzeć dach, ściany i fundamenty, zarówno z zewnątrz jak i od środka. Oglądając dom z zewnątrz należy zwrócić uwagę na różnice w kolorze tynku. Jeśli tynk przy linii gruntu jest wyraźnie ciemniejszy - prawdopodobnie fundament jest mokry z powodu złej izolacji przeciwwilgociowej.

Zaliczka na zakup

Po wybraniu domu lub mieszkania pośrednik zażąda wpłacenia zaliczki. Minimalna kwota to zazwyczaj 1.000 euro. Zaliczka pełni dokładnie takie funkcje jak w Polsce, jednakże płaci się ją pośrednikowi, a nie sprzedającemu. Pośrednik informuje sprzedającego, że dom znajduje się w rezerwacji. Dom jest wycofywany z oferty. Dla bezpieczeństwa warto jest mieć to na piśmie, w którym powinny się znaleźć: kwota zaliczki, dane nieruchomości, data do której dom jest zarezerwowany. Rezerwacja daje czas na zebranie pieniędzy, potrzebnych dokumentów, znalezienie tłumacza przysięgłego itp.

Dokumenty

Do zakupu nieruchomości w Niemczech potrzebne jest okazanie:

- dowodów osobistych lub paszportów,

- aktualnego wypisu z rejestru ksiąg wieczystych,

- notarialnego pełnomocnictwa właściciela upoważniającego pełnomocnika do sprzedaży nieruchomości.

Etapy załatwiania i obiegu dokumentów

Umowa zakupu liczy sobie około 13 stron formatu A4 i składa się z dwóch części. W pierwszej - strony dokonują sprzedaży i zakupu nieruchomości. W drugiej – przeniesienie prawa własności. Nie ma to odpowiednika w polskim prawie. Dokument ten dobrze jest przetłumaczyć zawczasu u tłumacza przysięgłego. W razie wątpliwości pytać, sprawdzać, precyzować zanim się ten dokument podpisze. Tłumacz będzie również niezbędny u notariusza w dniu podpisywania umowy.

W umowie zawiera się wszystkie sprawy, co do których strony się umówiły, takie jak: cena, termin oraz sposób zapłaty, wskazanie nieruchomości, termin przekazania jej kupującemu, dodatkowe obowiązki stron itp. Warto pamiętać, że przy zapłacie większej sumy gotówka zazwyczaj nie wchodzi w grę.

Z uwagi na długość procedury sprzedaży - pieniądze najczęściej deponuje się na koncie depozytowym, do którego dostęp ma tylko notariusz. Notariusz jest dysponentem konta depozytowego i może przelać je sprzedającemu na konto tylko po spełnieniu wszystkich warunków zapisanych w akcie notarialnym. Jeżeli z jakichkolwiek powodów warunki te nie zostaną spełnione lub okażą się niemożliwe do spełnienia – notariusz zwraca kupującemu całą kwotę.

Termin zapłaty za kupowaną nieruchomość musi być dotrzymany. W przypadku przekroczenia terminu naliczane są odsetki ustawowe. Odsetki są spore, dlatego w interesie kupującego jest zgromadzenie środków na zakup przed stawieniem się u notariusza, choć nie będą one od razu potrzebne. Nie ma co liczyć na to, że sprzedający będzie wielkoduszny i odstąpi od żądania należnych mu odsetek. W przypadku domu o cenie np. 70 tys euro, odsetki i kary mogą wynosić i 2 tys. euro miesięcznie!

Pozwolenia i podatek

Od chwili podpisania aktu notarialnego na notariuszu ciążą obowiązki uzyskania różnych dokumentów i pozwoleń. To notariusz po podpisaniu umowy kieruje pismo do gminy o zrzeczenie się prawa gminy do pierwokupu. Sprawdza też czy nie ma innych osób, roszczących sobie prawa do nieruchomości. Wszystkie te dokumenty są wymienione w akcie notarialnym. Czas załatwiania tych dokumentów jest różny, można roboczo przyjąć, że trwa od 3 do 6 miesięcy (w każdym przypadku jest inaczej i nikt nie jest w stanie tego czasu ani przyspieszyć ani zagwarantować). Dopiero po uzyskaniu wszystkich zezwoleń notariusz zawiadamia strony, że transakcja może być dokonana. Jednocześnie przelewa pieniądze z konta depozytowego na konto sprzedającego. Wydaje kupującemu pełny akt notarialny. Zawiadamia urząd skarbowy o przeprowadzeniu transakcji. Po mniej więcej miesiącu, urząd skarbowy przysyła nabywcy pismo, informujące o wymiarze podatku i numerze konta, na które należy przelać kwotę podatku. W Niemczech jest to 3,5% ceny sprzedaży. Dopiero po zapłaceniu podatku notariusz ma prawo wpisać do księgi wieczystej zmianę właściciela nieruchomości. Z uwagi na długie procedury sądowe wpisywanie nowych nabywców trwa dość długo.

Zbigniew Plesner

red. odp. Bartosz Dudek