Зошто толку малку Германци живеат во свои четири ѕида?

Повеќе од 83 милиони жители живеат во Германија на вкупна површина од 357.580 квадратни километри. Од нив, помалку од половина живеат во сопствени четири ѕида. Според податоците на европската статистичка служба Еуростат, во 2022 година, 47 отсто од германските домаќинства живееле во свои четири ѕида, а останатите речиси 53 отсто под кирија, што ја става Германија на апсолутното дно во Европа, доколку се изземе Швајцарија. Романија, Словачка, Хрватска, Унгарија и Црна Гора имаат највисока стапка на сопственост на недвижен имот. Во овие земји повеќе од 90 отсто од населението живее во сопствена куќа или стан. Но, зошто разликите се толку големи?

Индустриски градби и „станбени бараки“

Германија има толку ниска стапка на сопственост во споредба со јужна и источна Европа пред се од историски причини. Тие датираат од 19 век по Француско-пруската војна и основањето на Германската империја во 1871 година. Во тоа време, Германија се разви од доцнофеудална земјоделска земја во индустриска нација. А тоа значи дека луѓето се преселиле од селата во градовите за да најдат вработување таму. Затоа, мораше брзо да се изградат многу евтини станови.

Помеѓу 1880 и 1900 година, низ Германија се појавија големи индустриски центри. Од тоа време потекнува терминот „станбени касарни“ што е опис на крајно спартанскиот и воен стандард на живеење што владеел таму. Терминот, исто така, означува станбена беда во Германската империја каде голем број население во градовите како Берлин или во областа Рур живееле во катастрофални услови.

По Втората светска војна, притисокот врз станбениот пазар дополнително се засили поради уништувањето. Уништени се инфраструктура, куќи и бројни станови. Притоа, треба да додадат и милиони прогонети од источните делови на Германија кои паднаа под Полска. Речиси 21 милион луѓе бараа нов дом веднаш по завршувањето на војната, а недостасуваа околу 5,5 милиони станови.

Милиони бездомници по Втората светска војна

Новата влада од една страна се обиде со низа мерки брзо да создаде нов простор за живеење. Истовремено сакаа да го спречат експлозивниот раст на кириите поради недостигот на станови.

Затоа изградбата на станови беше прогласена за апсолутен приоритет. „Изградбата на станови е најважниот услов за да се води германскиот народ кон политичко и економско, но и етичко и културно закрепнување“, изјави тогашниот канцелар Конрад Аденауер во февруари 1950 година, зборувајќи за станбената криза.

„Една четвртина од станбениот фонд беше изгубена во војната“, вели Константин Холодилин од Германскиот институт за економски истражувања (DIW) во интервју за АРД. Во некои градови, степенот на оштетување беше значително поголем. Домувањето е прогласено за национален приоритет.

Станбениот бум во педесеттите

Во 1950 година, конечно е донесен т.н првиот Закон за домување. Како резултат на донесените мерки, во годините по војната се изградени над пет милиони нови станови. Недостигот од станови беше голем и во Источна Германија. Во исто време со првиот Закон за станбена изградба на Запад, донесен е и т.н Закон за реконструкција за поттикнување на изградба на станови. Во средината на 1950-тите, овој закон поттикна монтажна изградба на станбени блокови во советски стил типични за Источна Европа.

„Во 1950-тите и 1960-тите, претежно се градеа станови за изнајмување во сопственост на градежни задруги. Како резултат на тоа, имаше висок процент на станари“, објаснува професорот Гинтер Ворнхолц, кој е специјализиран за историја на градење. Оттогаш, стапката на станарите малку се промени. Некои згради станаа сопственост на компании за недвижнини, но кираџиите останаа во становите.

Разновиден пазар на недвижности за изнајмување

Мајкл Фоигтлендер од Германскиот економски институт (IW) ги објаснува причините зошто помалку од половина од сите германски домаќинства живеат во своите четири ѕида, а многумина во социјално финансирани социјални станови.

„Во Германија, купувањето на недвижен имот никогаш не било силно охрабрувано“, вели тој.

Постојат особености на германскиот пазар на станови кои не се базираат само на историјата. Понудата за изнајмување е многу разновидна, вели тој.

„Фактот дека всушност можам да изнајмувам семејна куќа или висококвалитетен стан со различни големини не постои во други земји. Покрај тоа, во Германија, населението не живее исклучиво во големите градови, како во Франција, на пример. Населението во Германија е релативно добро распоредено“.

Високи трошоци за набавка и изградба

И Ворнхолц смета дека пазарот за издавање станови не е во добри услови. Заштитата на станарите во Германија е релативно висока. Во исто време, условите сами да стигнете до недвижност не се многу лесни. Поради масовната градба и разните строги регулативи за градба, трошоците за изградба на имот се релативно високи, а тоа важи и за дополнителни трошоци при купување на имот, како што е данокот за пренос на имот, кој во Германија сега изнесува дури 6,5 проценти.

За споредба: во САД данокот на продажба на недвижности е само 0,3 отсто. Покрај тоа, нотарите и агентите за недвижности се значително поскапи во Германија. Фоигтлендер придружните трошоци при купување недвижен имот во Германија ги смета за „многу голема пречка“ при купување сопствен покрив над глава. 

„Само за овие трошоци треба да заштедите околу десет до дванаесет проценти од набавната цена“, вели овој експерт. Многумина немаат ни пристап до пазарот на недвижности бидејќи, според статистиката, само околу 15 отсто од сите станари имаат заштеда од 60.000 евра. Банката не ги покрива придружните трошоци со кредит, туку купувачите мора да располагаат со оваа сума.

Урамнотежен пазар на недвижности во Германија.

Стапката на сопственост на крајот зависи и од регионот во Германија. Стапките на сопственост се особено ниски во поголемите градови во Германија: во Берлин - помалку од 14 проценти. Слично е и во метрополите Франкфурт, Хамбург, Келн и Минхен. Во руралните средини, од друга страна, значително повеќе луѓе живеат во нивните четири ѕида - нешто повеќе од половина.

Највисоки стапки на сопственост има во Баден-Виртемберг и Долна Саксонија. Од гледна точка на економистот Холодилин, фактот што во Германија има релативно малку сопственици не е нужно лоша работа. Во странство, Германците му завидуваат на сè уште висококвалитетниот пазар на недвижности.„Ниту 100 отсто закупци ниту 100 отсто сопственост на имот не се од корист за општеството и економијата“, смета Холодилин.

Во некои земји, единствениот начин да се живее во урбани средини е да се купи имот. Ако не можете да си го дозволите тоа, ќе морате да ги намалите другите трошоци или да патувате далеку до работа. Дополнително, пазарот на домување е понестабилен на пазарите со високи стапки на сопственост. „Цените сè повеќе растат и флуктуираат, што по секоја цена не придонесува за стабилноста на пазарот“, вели овој експерт.