Prevare s nekretninama u Makedoniji i Srbiji

"Vidite, pogledajte gore posljednji kat. To je stan koji sam kupio za svoju kćer prije 14 godina, a u koji nikada nisam kročio nogom”, rekao je suznih očiju umirovljeni elektro-inženjer Kiril Atanasovski, upirući prstom u zrak, u poluizgrađenu stambenu zgradu u makedonskom glavnom gradu Skopju.

Zgrada je nazvana Antigona, po čuvenoj grčkoj tragediji koju je napisao Sofoklo, a sada ovaj 77-godišnjak proživljava i osobnu tragediju. Prodao je sve što ima, kako bi kćeri osigurao krov nad glavom. U siječnju 2003. godine platio je 28.000 eura građevinskoj kompaniji za dvosoban stan. U ugovoru je naznačeno da će se njegova kćer useliti u taj stan za 24 mjeseca. Ni slutio nije da kupuje stan u zgradi koja će postati centar najveće nekretninaške prevare u Makedoniji, koja će ga ostaviti bez novca i bez stana.

Vlasnik Fikoma, tvrtke koja je gradila Antigonu, i njegova supruga, kasnije su osuđeni jer su prevarili stotine ljudi, prodavali su im stanove koje su prije toga već bili prodali nekoliko puta. Oboje su dobili zatvorsku kaznu zbog prevare i utaje poreza.

Čak i danas neki od tih stanova “na papiru” imaju po pet-šest vlasnika. Svi imaju ključeve, ali nitko nikada nije stigao do toga da u tom stanu živi, večera, gleda TV.

Isti stan prodavali nekoliko puta

Osmokatna Fikomova zgrada bila je pod hipotekom, a pravna bitka za vlasništvo nad stanovima se još razvlači po sudovima, uz vrlo malo pomaka. U međuvremenu, čitav blok zjapi prazan.

Daleko od toga da je ovo izoliran problem samo spomenutih ljudi. Naše istraživanje je pokazalo da su slične prevare rasprostranjene u obje zemlje.

Četvrt stoljeća od raspada Jugoslavije, koji je obje zemlje poslao na put ogromnih političkih, ekonomskih i pravnih previranja, ispostavilo se i da je kupovina novog stana u Makedoniji ili u susjednoj Srbiji vrlo rizičan posao. U tim zemljama udruženja procjenjuju da ima više od 6.000 žrtava u kupoprodaji nekretnina, prevarenih za više od 180 milijuna eura, dok službenu statistiku ovih slučajeva ne vodi nitko. Nitko i ne zna gdje i kada su zapravo počele prevare po ovoj šabloni, ali prema svjedočenju žrtava u Makedoniji i Srbiji, čini se da su metode gotovo savršeno kopirane i prenošene sa slučaja na slučaj.

Bilo je ovako: kupci su plaćali stanove koji još nisu potpuno izgrađeni. Ako je zgrada imala, primjera radi, 50 stanova, građevinska kompanija koja ih gradi nije bila zadovoljna s tim da ima 50 kupaca, već su isti stan prodavali nekoliko puta.

Neki od prevaranata su otputovali u Južnu Ameriku ili na neko drugo mjesto, kako bi izbjegli uhićenje, suđenje i kazne, ali u svakom slučaju, tvrde odvjetnici, novac je nestajao bez ikakve šanse da se oštećenima vrati. Oni su ostajali bez svoga novca, ali i bez stanova koje su tim novcem platili.

Desetljećima po sudovima

Prevara ovog tipa a sličnih razmjera nije bilo u drugim zemljama Balkana, iako ima pojedinačnih slučajeva duplih i višestrukih prodaja stanova, kao i drugih skandala u poslovima s nekretninama koji su privlačili medijsku pozornost.

Žrtve, od kojih su mnoge izgubile životnu ušteđevinu misleći da je daju za “investiciju života”, još ne mogu vjerovati da su u tom poslu ostavljeni praznih ruku i džepova.

Nenad Pejin iz Novog Sada, jednog od većih gradova Srbije, nikada nije sreo Atanaskovskog, ali da jest, imali bi temu za razgovor. Obojica su žrtve prevare koje su provele više od desetljeća tražeći pravdu po sudovima. Obojica se i dalje nadaju sretnom kraju.

Pejin nije od onih ljudi koji će se povući pred nepravdom i šutjeti. Precizan je, uredan i sistematičan, što su osobine koje je kao dugogodišnji časnik u vojsci razvio do savršenstva. Budući da je u mirovini, ima i dosta vremena baviti se ovim problemom.

On je svoj slučaj proučio toliko temeljito, da bi se, samo slušajući ga, moglo pomisliti da je iskusan odvjetnik. Spreman je boriti se s fascinantnom upornošću za svojih 18.000 eura, koliko je 2003. godine platio stan, a za koji se ispostavilo da je prethodno već prodan nekom drugom.

Umjesto stana kupio problem

Kao Atanaskovski, Pejin je za ovu investiciju prodao veliki obiteljski stan, kako bi kupio dvije manje nekretnine - jednu za sebe i suprugu, a drugu za sina. Na njegovu nesreću, kasnije je saznao da je stan od 28 kvadrata već prodan nekoliko puta i svi u lancu tvrde da su vlasnici.

“Život mi se promijenio preko noći. Umjesto stana, kupio sam problem. Borim se već 13 godina i ne planiram odustati, iako sam prošle godine imao infarkt”, kaže Pejin.

Naš sugovornik je i predsjednik Udruženja prevarenih kupaca u Novom Sadu, koje trenutno ima oko 90 članova. Oni procjenjuju da je oko 3.000 njihovih sugrađana bilo prevareno na sličan način, dok u cijeloj Srbiji ima oko 5.000 prevarenih.

“Neki od naših članova su čak uzimali kredite da kupe stan. Oni i dalje plaćaju banci rate, iako nikad nisu ušli u stan koji otplaćuju”, ogorčeno priča Pejin.

Mamac - preniska cijena

Većina duplih i višestrukih prodaja stanova u Srbiji i Makedoniji događala se prije 10 do 15 godina, objašnjava Nenad Đorđević iz Klaster nekretnina, udruženja koje lobira za transparentnije tržište nekretnina. Mamac za kupce su, navodi, bile preniske cijene.

“Cijene su izgledale previše dobro da bi to bila istina – i nije ni bila. Investitori su spuštali cijenu 20 do 30 posto, i to je razlog zašto su kupci pristajali dati novac bez ulaska u posjed. Da bi uštedjeli. Zbog velikog diskonta, kupci su govorili 'da'”, objašnjava on.

Prevare su uzele maha prije nego što su provedene velike reforme u ovom sektoru, i manje više u isto vrijeme u obje zemlje – dok još nije bilo elektronske baze podataka (elektronska evidencija ugovora – Libra uvedena 2010. u Srbiji), ili specifičnih zakona koji zahtijevaju da se prođe kroz procedure koje će onemogućiti ovakvu vrstu prevara.

Često se događalo da kupci plate do 90 posto ukupne svote čak i prije nego što počnu radovi na objektu, misleći da će im se taj rizik višestruko isplatiti. Pogriješili su. Danas je, međutim, zakonski okvir mnogo napredniji, i epidemija duplih prodaja stanova ostala je stvar prošlosti.

Novac netragom nestao

Prije nekoliko godina Lorija Vanevska iz Skopja zastupala je kao odvjetnica žrtve Fikoma, a u toj skupini prevarenih zastupala je i sebe. I ona je kupila jedan od 100 stanova u Fikomovoj zgradi Antigona koji su više puta prodavani.

“Vlasnik kompanije, Nikola Nikolić, bio je samo marioneta koja je skrivala prevarante na mnogo višem nivou”, kaže ona, optužujući istovremeno i pojedine banke da su sudjelovale u prevarama.

Nikolić je uhićen 2006. godine. Njegova prva kazna od 10 godina zatvora za višestruke prevare i utaju poreza, a tako je kažnjena i njegova supruga, podignuta je na 15 godina. Par nikad nije priznao gdje je završio sav novac prevarenih, a nije nađen ni na jednom računu koji je bilo moguće pratiti.

Ipak, mnogi od prevarenih kupaca su se nadali da će se situacija, kad Nikolić izađe iz zatvora, nekako riješiti i da će dobiti svoj novac.

Te su se nade raspršile kada je prije dvije godine pronađen mrtav u ćeliji. Službeno je zabilježeno da je riječ o samoubojstvu.

Nepovjerenje u sudove

 “Situacija bi bila potpuno drugačija da je Nikolić progovorio na sudu i otkrio tko je još umiješan u ovu veliku aferu”, kaže Vanevska koja upire prstom i ukazuje na krivicu sudova.

“Sud je preuzeo ulogu odvjetnika banke, iako je pravda trebala biti na strani građana. Dvije od tri zgrade koje je Fikom gradio, završile su kod banaka”, kaže ona.

Kasnije su, dodaje, prodane trećim kompanijama, koje su ponovo pustile stanove u prodaju. Nitko nije uzeo u obzir činjenicu da su apartmani građeni novcem kupaca, ne novcem građevinske kompanije.

Nenad Pejin iz Novog Sada dijeli nepovjerenje u sudski sustav. On kaže da je preuzeo mnogo posla koji je trebala obaviti država, kao što je prikupljanje dokaza i savjetovanje drugih. Frustriran je i sumnjičav kad je riječ o suđenjima koja traju beskrajno dugo.

“Milijuni eura od prevara morali su negdje završiti, možda čak i u rukama ljudi od zakona, kako bi otezali suđenja”, kaže on.

Trikovi za naivne kupce

 Neke žrtve odustaju, jer su ih iscrpili troškovi suđenja – ne samo financijski, već im ponestaje i strpljenja.

“U dokumentima sam našao mnogo falsificiranja. Da se ovo događalo u Americi ili u nekoj drugoj razvijenoj zemlji, žrtvama bi bili isplaćeni milijuni dolara na ime štete”, primjećuje Pejin.

Miodrag Đukanović, javni bilježnik iz Srbije, objašnjava da su žrtve mahom iz siromašnijih obitelji, koje je privukla preniska cijena.

Objašnjava da su prevaranti koristili različite trikove za naivne kupce, a jedan od njih je bio i optička iluzija. “Kako bi prodali isti stan dva puta, prevaranti bi u planovima istakli podatak 'Stan 3A', a onda bi na vratima stana pa i u podacima gubili to 'A', i ostajao bi samo stan broj 3, iako taj broj zapravo ne postoji u knjigama”, objašnjava Đukanović.

Danas su kupci sigurniji, dodaje, iako se povremene prevare i dalje događaju, to su sporadični i pojedinačni slučajevi, a ne masovna pojava.

"Danas su javni bilježnici dužni provjeriti kompletnu dokumentaciju koja prati nekretninu. Oni provjeravaju nekretninu u elektronskoj bazi podataka kao i u katastru, a odgovaraju svojom imovinom za pogrešnu informaciju”, navodi on.

Dobio sud, ali ne i novac

Nikola Velkovski, predsjednik makedonskog Udruženja građevinara, kaže da je sustav funkcionirao jer kupci nisu imali instrumente da se zaštite. “U to vrijeme kupci nisu mogli otkriti je li stan prodan nekoliko puta. Država je morala reagirati puno brže i blokirati kompanije, njihovu imovinu i račune u banci, što se očigledno nije događalo”, kaže on.

Velkovski kaže da su ovakve prevare utjecale negativno na prodaju stanova, jer su građani izgubili povjerenje u sustav. To je potaklo ne samo kompanije nego i lokalne vlasti, katastar, da nađu način da bolje zaštite kupce nekretnina.

Miroslav Bijelić (52) profesor srpskog jezika i književnosti iz Novog Sada, također žrtva nekretninaške prevare, jedan je od šačice ljudi koji su uspjeli dobiti prevaranta na sudu, mada mu je za presudu u njegovu korist trebalo punih devet godina.

On je uspio vratiti malo vjere da vrijedi voditi pravnu bitku u Srbiji. Jedino u čemu nije uspio jest - da dobije nazad svoj novac. “Nadam se da presuda neće postati samo mrtvo slovo na papiru”, kaže on, uz opasku da mu je ovo suđenje godinama iscrpljivalo energiju i novac, zbog čega se nikad nije ni oženio.

Njegova pobjeda, međutim, ukazala je na veći problem, a to je da, čak iako je pobijedio na papiru i pred zakonom, i dalje nije dobio ni dinar kompenzacije za izgubljenu nekretninu.

Prevaranti nemaju nikakve imovine

Javni bilježnik Đukanović nije optimist kada je riječ o sličnim slučajevima prevarenih kupaca, pa smatra da najveći broj njih neće dobiti ni stan ni svoj novac nazad.

“Vlasnik stana može biti samo jedan, a to je dakle samo jedina prevarena osoba u lancu višestrukih prodaja koja može dobiti neku kompenzaciju. Svi ostali imaju pravo dobiti obeštećenje, međutim, u većini slučajeva to lijepo zvuči u teoriji, ali u praksi nije moguće”, kaže on.

Đukanović navodi da sve te prevare po sličnoj šabloni vjerojatno nisu slučajne, već dobro isplanirane.

“Prevaranti obično nemaju imovinu na svoje ime, pa sud i nema što konfiscirati. Čak i kad ih proglasi krivima. Investitori su u startu znali da će prevariti kupce i pripremili su teren. Na žalost, građani uglavnom i ako mogu pobijediti na sudu, imaju vrlo male šanse da većina njih dobije nazad svoj novac”, rekao je ovaj javni bilježnik.

I dan danas Skopjanin Kiril Atanasovski, kad pogleda datum kada je dao novac za stan, 21. siječnja 2003. godine, reagira kao da je prvi put postao svjestan činjenice svega izgubljenog – novca i vremena. Četrnaest godina kasnije, njegova kćer je i dalje podstanar – plaća stanarinu.

“Starimo zajedno sa zgradom. Neki od kupaca su umrli čekajući na sudsku odluku, neki su ozbiljno bolesni, a nekolicina njih i dalje vjeruje da će dobiti stanove koje su platili”, kaže on. Po njegovim riječima, iako je okrenuo leđa stanu u Antigoni, nastavlja živjeti s financijskom tragedijom, štetom koju ni dan danas obitelj nije uspjela nadoknaditi.

Aleksandar Manasiev, Skopje / Marijana Krkić, Beograd

(Istraživanje su podržale Zaklada Roberta Boscha i Zaklada Thomson Reuters.)