Fráncfort y Múnich: riesgo de burbuja inmobiliaria
21 de noviembre de 2022
El aumento de los precios de las viviendas en el mundo fue impulsado por los bajísimos tipos de interés en la última década. Pero a medida que estos suben para combatir la inflación, la burbuja estaría a punto de estallar. Comprar un apartamento de 60 metros cuadrados está ahora fuera del presupuesto de quienes tienen ingresos anuales medios en el sector de los servicios cualificados en la mayoría de las ciudades del mundo, según el Índice Global de la Burbuja Inmobiliaria 2022, publicado por el banco de inversión suizo UBS.
Los tipos de interés hipotecarios casi se han duplicado en promedio en las 25 ciudades analizadas en el informe y, junto con el aumento de los precios, han hecho que la vivienda sea menos asequible.
Un trabajador cualificado del sector servicios puede permitirse un tercio menos de vivienda que antes de la pandemia COVID-19 , señala el informe, y añade que las condiciones de financiación ultrabajas y el hecho de que la demanda supere a la construcción han dado lugar a "expectativas de precios cada vez más optimistas".
Para los que querían vender su vivienda en 2022 "se han superado las expectativas", con el resultado de que "los desequilibrios son cada vez más graves". En las ciudades que el informe de UBS describe como "zonas de riesgo de burbuja", los precios han subido una media del 60% en términos ajustados a la inflación durante este periodo, mientras que los ingresos reales y los alquileres solo han aumentado en torno al 12%.
El crecimiento nominal de los precios de la vivienda en las ciudades analizadas se aceleró hasta el 10% desde mediados de 2021 hasta mediados de 2022, el mayor incremento desde 2007, el año anterior a la última crisis financiera. El mayor aumento regional de los precios, superior al 15% en términos nominales, se produjo en ciudades norteamericanas.
Toronto y la ciudad alemana de Fráncfort del Meno encabezan la encuesta de UBS, y ambos mercados muestran "características de burbuja". Los riesgos también son elevados en Zúrich, Múnich, Hong Kong, Vancouver y Ámsterdam. Por primera vez, Tel Aviv y Tokio se unen al grupo de ciudades en la zona de riesgo de burbuja. Además, el crecimiento acelerado de las hipotecas pendientes se observó en prácticamente todas las ciudades de la encuesta y la deuda de los hogares creció en ellas más rápidamente que la media a largo plazo.
¿Es más barato comprar apartamento en Madrid que en Fráncfort?
La vivienda es relativamente asequible en Miami, Madrid, Dubai, San Francisco y Boston, lo que limita el riesgo de una corrección de los precios en esas ciudades. Adquirir un apartamento de 60 metros cuadrados también es relativamente factible para los residentes de Los Ángeles, Milán, Ginebra y Zúrich.
Cabe esperar correcciones significativas de los precios "en la mayoría de las ciudades con valoraciones elevadas", señala UBS, y añade que "ya han comenzado o se espera que lo hagan en los próximos trimestres". Las señales típicas de una burbuja son la disociación de los precios de los ingresos y los alquileres locales y la excesiva actividad de préstamo y construcción.
Según las conclusiones de UBS, los precios de la vivienda han seguido subiendo más rápido que los alquileres en la mayoría de las ciudades. Con la excepción de Tokio, los alquileres en general son un 7% más altos que antes de la pandemia, ya que al descenso de 2020 le siguió una fuerte recuperación. Esto fue más pronunciado en las ciudades estadounidenses, en Dubai y en Singapur.
Múnich, Hong Kong y Tel Aviv tienen las relaciones precio/alquiler más elevadas, seguidas de Fráncfort del Meno, Ginebra y Zúrich. Casi la mitad de las ciudades estudiadas tienen múltiplos de precio-alquiler superiores o cercanos a 30. Una relación de 15 o menos significa que es mejor comprar, mientras que una relación de 21 o más significa que es mejor alquilar.
Las hipotecas pendientes registraron el mayor aumento desde 2008. Pero el fuerte crecimiento de los ingresos y del alquiler ha mitigado un poco los desequilibrios. El sólido mercado laboral sigue siendo un pilar de apoyo para el mercado de la vivienda en propiedad en la mayoría de las ciudades, pero, como señala UBS, con el deterioro de las condiciones económicas, esto también corre el riesgo de debilitarse.
Las ciudades alemanas de Fráncfort del Meno y Múnich comparten los mayores riesgos de una burbuja inmobiliaria entre los mercados europeos, ya que han visto cómo los precios de la vivienda se duplicaban en términos nominales durante la última década. Aunque el crecimiento de los precios se ha enfriado hasta alrededor del 5% desde los niveles de dos dígitos anteriores a la pandemia, un trabajador cualificado de Múnich solo puede comprar ahora un apartamento con menor superficie que en 2019.
(jov/er)