Wann platzt die Immobilienblase?

"Die von EZB-Präsident Mario Draghi verabreichte Medizin hat viele Nebenwirkungen", sagt Commerzbank-Chefvolkswirt Jörg Krämer. "Eine besteht darin, dass sie in Deutschland die Preise für Häuser anfacht." Tatsächlich steigen bereits seit 2010 die Preise schneller als Mieten, Verbraucherpreise und das Einkommen der privaten Haushalte. Gleichzeitig dürften die Hypothekenzinsen aber kaum noch fallen, sagt Krämer voraus.

"Die Erfahrung aus den USA lehrt, dass damit mittelfristig bei weiter kletternden Immobilienpreisen die Gefahr einer deutlichen Korrektur zunimmt", erklärt Krämer. Schon zu Beginn dieses Jahres habe er vor Übertreibungen am deutschen Immobilienmarkt gewarnt. Seitdem hätten sich die Anzeichen für eine Blasenbildung weiter verstärkt. Denn mit mehr als fünf Prozent gegenüber dem Vorjahr dürften die Häuserpreise in der ersten Jahreshälfte ähnlich schnell wie während des Immobilienbooms Ende der 1980er Jahre gestiegen sein. In den Großstädten hätten sie noch deutlich stärker zugelegt.

In Deutschland steigen die Immobilienpreise im sechsten Jahr in Folge schneller als Mieten, Verbraucherpreise und das Einkommen der privaten Haushalte. Zwar sind die entsprechenden Relationen immer noch deutlich niedriger als vor dem Jahrtausendwechsel, doch Krämer sieht darin keinen Grund zur Entwarnung. Denn damals war die Inflation deutlich höher, weshalb auch die Einkommen und die Mieten schneller zulegten. Das ist heute nicht mehr der Fall. So erhöhten sich die Nettokaltmieten zwischen 1975 und 1999 pro Jahr um mehr als vier Prozent, während das jährliche Plus seit dem Jahrtausendwechsel ziemlich konstant gut ein Prozent betragen hat.

Preistreiber EZB

Den wichtigsten Treiber für den Preisboom sieht Krämer "ohne Frage in der expansiven Geldpolitik der EZB, an der sich auf absehbare Zeit auch nichts ändern wird." Allerdings heißt dies nicht, dass erst bei einem markanten Kurswechsel der EZB und deshalb deutlich steigenden Zinsen das Risiko zunimmt. Die Trendwende-–oder Preiskorrektur - kann schon deutlich früher eintreten.

Dies zeigt ein Blick auf die USA. Im Rückblick begannen dort die Probleme im Jahr 2003, als die Zinsen nicht mehr wie zuvor fielen, die Immobilienpreise aber ungebremst weiter stiegen. Denn ab diesem Zeitpunkt wurden die steigenden Preise aus Sicht der Käufer nicht mehr wie zuvor durch fallende Zinsen ausgeglichen. Häuser waren für die privaten Haushalte also schwerer zu finanzieren.

In Deutschland haben die sich aus der Finanzierung eines Hauskaufs ergebenden Belastungen bis Anfang 2015 verringert, weil der starke Zinsverfall und die steigenden Einkommen den Anstieg der Häuserpreise mehr als ausgeglichen haben. Seitdem hat der Anstieg der Häuserpreise jedoch noch einmal an Tempo gewonnen, aber die Zinsen sind nicht mehr gefallen, so dass Häuser allmählich weniger erschwinglich werden.

Keine Schuldenexzesse

In Deutschland sind nach Berechnungen der Commerzbank-Volkswirte die Finanzierungskosten eines durchschnittlichen Hauses im Verhältnis zum durchschnittlichen Einkommen eines privaten Haushaltes zwar immer noch deutlich niedriger als zu Beginn des Häuserpreisanstiegs im Jahr 2009. Aber da kaum mehr mit einem weiteren Rückgang der Zinsen zu rechnen ist, dürfte sich diese aus Sicht des Häusermarktes ungünstige Tendenz fortsetzen, solange die Preise so stark steigen wie derzeit.

Die Spannungen am Häusermarkt nehmen also zu, wenn auch von einem eher geringen Niveau aus. Sollte die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen im Verlauf des nächsten Jahres sogar allmählich steigen und die Hypothekenzinsen ihnen folgen, würde sich diese Tendenz noch verstärken. "Auch wenn das Platzen einer Blase kaum zu prognostizieren ist: Es gibt zumindest Anzeichen, die auf mittlere Sicht zur Vorsicht mahnen", sagt Krämer.

Immerhin sei es beruhigend, dass deutsche Immobilienkäufer nicht zu Schuldenexzessen wie zum Beispiel in Spanien oder in den USA neigten. So sei der Bestand an Wohnungsbaukrediten zwar zuletzt etwas stärker gestiegen als die Einkommen der privaten Haushalte, allerdings bei weitem nicht in dem Ausmaß wie während des Booms in den neunziger Jahren. Und die Verschuldungsquote der privaten Haushalte - also alle Schulden in Relation zum Bruttoinlandsprodukt - ist zumindest bis Ende 2015 sogar eher gefallen, während sie in Spanien und den USA deutlich zugelegt hatte.